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重庆为何能跳出高房价魔咒 或不可复制  

2017-01-08 11:33:24|  分类: 时事论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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重庆为何能跳出高房价魔咒 或不可复制

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重庆为何能跳出高房价魔咒

刘奇洪

在中国改革开放大潮中,如果要总结城市发展经验的话,一是深圳,二是重庆。为何只有20年历史的直辖市重庆值得研究,因为重庆不仅创造了2008年全球经济危机后经济增长速度奇迹,而且重庆作为内陆城市开创了工业化与城镇化融合发展奇迹。

在经济增长速度上,2008年后重庆一直保持全国各省市自治区增长速度前三名,而且产业结构在高增长中得到了优化,以IT产业为代表的新兴产业异军突起,重庆成为了世界IT产业重镇。

但本文需要着重强调的是,与此同时,重庆的房价无论从统计数据还是居民的感知中,都处于平稳增长的状态。据中国指数研究院的统计,2010年至2015年,重庆房价的涨幅是12%,而全国100个主要城市的房价平均涨幅为22%。

那么,重庆为什么能做到,以一个GDP增长连年排名前列的核心大城市,又能将房价控制在普通二三线城市的水平,最终减少市民的房屋消费负担,给未来的长期可持续发展奠定很好的基础?

昔日重庆

因建设长江三峡电站而于1997成立直辖市的重庆,有不同于全国其他城市的四个方面特点:一是重庆虽为直辖市,但有一个省或自治区的面积,重庆总面积8.24万平方公里,不仅超过京津沪三大直辖市面积总和,而且超过了台湾、海南、宁夏等省、自治区面积;二是重庆虽然城市,但成为直辖市时的重庆农村人口占到了总人口70%,且重庆是一座人口净输出的城市(虽然近年人口净输出数量呈大幅减少状态,2015年净输出人口仍达355.29万人);三是重庆为中国发展最不平衡城市,既有经济发达的中心城区,又有大片列为国家贫困地区的山区县、库区县(其中,列为秦巴山区贫困县5个、列为武陵山区贫困县7个),是直辖市中拥有少数民族原住民最多的城市,是具有中国西部地区“老、少、边、穷”特点的城市;四是重庆有大量国有工矿企业,主要分布在钢铁、汽车、军工、化工等支柱产业,是具有“东北特色”的城市。总之,直辖市重庆是一座城乡割裂发展的城市、一座背负沉重包袱的城市、重庆是一座集“东北发展问题”(老国有企业多)、“中部发展问题”(农村富余人口多)、“西部发展问题”(少数民族多、贫困地区多)三位一体城市,重庆是一座“供给”满足不了“需求”的城市(重庆公共服务到处“欠债”)。

新型工业化和新型城镇化

也许客观上,在21世纪初中国以房地产业为主导的城市化和以房地产业为主导的重化工业化狂欢中,重庆包袱过于沉重,重庆虽有条件但没能力介入这场世纪狂欢;但更应看到条件和能力远不如重庆的众多城市都介入这场世纪狂欢,最终变成了一座座“鬼城”。由此,重庆的房地产价格虽然保持了与直辖市不相适应的价位,但重庆为企业营造了经营成本低的发展环境,为人的城镇化创造了交易成本最低的发展模式。

曾经的重庆,主要产业不外乎钢铁、煤炭、化工、有色金属、军工等重化工产业,但在全国重化发展鼎盛时期,在钢铁行业、煤炭行业、化工行业、有色金属行业狂欢中,重庆悄无声息地实现了支柱产业转换,重庆经济增长依靠的是实体经济,依靠的是高技术产业和新兴产业。

重庆供给侧结构调整在产业发展上就是做加、减、乘算术,让供给侧既要满足市场需求,更要领先于市场需求。重庆的高明之处在于,传统产业处于发展鼎盛时期悄无声息做减法,高技术产业做加法,新兴产业做乘法。

由此,在当前传统行业钢铁、煤炭处于全行业产能过剩背景下,重庆依靠汽车产业“黄金十年”(2004-2015),2015年汽车产量做到了全国第一,汽车产量达到了260.9万辆;依靠承接沿海产业,电子信息产品制造业几乎从无到有、从弱到强,2015年重庆电脑出货量仅次于四川,以城市排名达到第一,产量达到6180.8万台,手机出货量达到全国第三,仅次于广东、河南,产量达到17605.1万部,电子信息产品制造业与汽车制造业成为重庆两大最为重要产业;依靠高校、科研院所优势,重庆在新材料、医疗器械、工业机器人新能源汽车及智能汽车、页岩气、电子核心部件等领域,实现产业间互联互通,也产生“化学反应”,成为了重庆蓄势待发产业。

退潮时方能看到谁在裸泳。重庆高明之处还体现在虽然重庆还处于投资驱动经济发展阶段,但重庆的投资重点不放在房地产方面,而是放在了实体经济领域、基础设施领域、民生领域,重庆经济的高增长并没有建立在房地产高涨价基础上,房地产投资严格控制在固定资产投资25%(+-3%)左右。

在城镇化发展方面,重庆以人的城镇化为出发点,降低供给侧交易成本,提高全要素投入产出效率。重庆2007年起推行统筹城乡综合改革试点,坚持了城乡土地资源统筹、交通基础设施建设统筹、城乡产业发展统筹、城乡公共服务发展统筹、城乡居民社会保障统筹。

从某种程度上看,重庆真正做到了系统性地从经济和民生两个维度去调控房地产市场,实现人的城镇化。

很多人都提到土储平台、地票制度、保障房制度、房产税制度,共同创造了重庆成功控制房价的氛围。总结成一条就是,综合考虑房地产市场的长短期特点,控制房地产市场宏观层面的供求关系。比如重庆市政府在长期管理实践中总结出的25%原则:全市每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%,以达到供求的平衡。

重庆通过流动“地票”形式实现建设土地指标向城镇集中,资金向进城农民倾斜,从而有效地使金融服务于实体经济、服务于大众创业,重庆推行人的城镇化是有就业、创业、住房保障的城镇化,解决了“人往哪里去”的问题;重庆通过集中城镇化,产生财富效应,使城镇级差地租升值,使政府投融资平台掌控资产升值,使社会资金进一步进入城市建设和实体经济,从而有效锁住了资金外流和社会资金“空转”,降低了资金交易成本,这就解决了人的城镇化过程中“钱从哪里来”的问题。

这一系列做法,作用在于:一是降低了实体经济企业经营成本;二是回乡农民工能在重庆买得起房屋;三是社会资金、金融资本为实体经济服务。

在当前中国经济社会发展处于“三期叠加”(增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期)和发达国家“高端制造业回流”、发展中国家“中低端制造分流”的双重挤压背景下,重庆的做法值得总结、值得肯定。

重庆样本特殊性

重庆做法不能称为模式,因为其不具有可复制性和可推广性。

在中国政治生态中,一个人在一个城市主抓经济15年,这绝对堪称当今中国政坛上“奇迹”。黄奇帆到重庆任职于2002年,当时的重庆处于中国城市“政治高位”、“经济低位”,而且重庆与中国所有城市都不同,具有“大城市、大农村、大人口”特点。如何在经济发展上打破僵局?

黄奇帆是浙江诸暨人,深谙经济发展之道,发展重庆必须“跳出重庆看重庆”。

在我看来,其主抓经济的成功之处在于:真正做到了城乡统筹发展,这统筹包括统筹资源(土地)、统筹基础设施、统筹产业、统筹社会保障;做到了产业顺利转型升级,他通过《世界是平的》一书启发,主攻IT产业,搭建渝新欧陆桥通道,并成为国家长江经济带上游核心。在中国的官员中,黄既具有全球的视角,又具有把政策落地的才能,这也就有可能成为中国城市发展中的特例,但这种样本值得研究。

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