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如何规避二手房定金纠纷?为什么楼层越高越贵?二手房的过户费包括哪些?  

2017-04-02 12:16:54|  分类: 生活知识 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何规避二手房定金纠纷?三大招数看过来

2017-03-24 16:03:27  来源:搜狐焦点网

定金是一个规范的法律概念,在二手房买卖过程中,买方支付定金是为了保证买卖双方合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,卖家不履行合同的,应双倍返还定金。

一、定金并非越多越好

有的卖家认为,定金越多越好,尤其是还有尚未还清房贷的卖家可以用此来解抵押。但对于卖家来说也并非定金越多越好,定金收多少一般是基于二手房买卖双方的协商结果,但还需要考虑其他因素。根据我国《担保法》规定,定金的数额不能超过主合同标额的20%,超过的部分不受法律保护。举例说明,如果业主出售一套合同价为100万的房子,定金最多收取20万元。

二、注意定金vs意向金vs订金的不同

意向金:在意向金转为定金之前,不会对卖方构成约束。支付定金一定要签署定金合同,买卖双方需按照合同约定承担相应的法律责任。

订金:订金的效力取决于双方当事人的约定,双方当事人如果没有约定,“订金”的性质主要是预付款,如果购房者不想购买,作为预付款的“订金”应可退还。

定金:是一种担保形式,是作为履行合同的担保。给付定金的一方如果不履行合同义务,无权要求对方返还,而接受定金的一方不履行合同义务,则要双倍返还定金。

三、了解定金罚则

很多二手房交易双方都听说过双倍返还定金的罚则规定,那么具体的实施条件是什么呢?首先如果想要定金罚则得以实现,那么定金合同就必须合法且成立。(定金合同必须以书面的形式呈现,口头上的约定是无效的。)其次,如果卖方存在因为违约行为导致合同不能正常履行的情况,需将双倍将定金返还给支付方。

在一般情况,如果卖家只收取定金然后反悔交易的,要将定金双倍返还买家,因此卖方收取定金越多违约后的赔偿数额也就越大。(其他违约情况需要看合同约定)

价格的秘密:为什么楼层越高越贵?

2017-03-29 15:33:08  来源:搜狐焦点网

在二手房市场中,存在以楼层判断价格的情况,楼层的高低确实会影响房子的价格,但是这并不是意味着楼层越高越贵这种情况就是正确的。楼层价格计算实际上是有一定的规律的,为什么楼层越贵越好的理由,市场上楼层教您楼层与价格计算的好方法。

为什么楼层越高越贵?

1、造价因素。因为高层本身的造价成本比其他建筑的成本要高一些,例如:基础消防要求、结构要求和技术手段等;

2、楼层越高,通风采光更好。这个道理浅显易懂,高层住宅中,楼层越往上通风、采光要好一点、污染少一些;

3、高层供水供电功能设计多。现在确实没有停水停电的情况了,但是水压不稳,电压不好的情况在高层住宅内很有可能发生,因此高层住宅在功能设计上一般要考虑双电源,备用水池等;

4、抓住购房者个人喜好。很多人都喜欢能够登高望远或者说高人一等,在高楼林立的城市中,住的越高,视线越能放开。所以人们的这种思维方法或者说个人喜好也是造成楼层越高价格越贵的原因。

高层住宅楼层价格计算依据

要想在楼层价格上有了解,必须知道买房者(主要是开发商)对楼层价格计算的方式。高层住宅楼层楼层数量多超过17层,多数情况下,开发商会以总楼层除以2的楼层作为基准价。比如24层高层,12~13层的价格就是基准价。基准楼层越往下,价格越低;基准楼层越往上的楼层,价格普遍高于基准层价格(顶楼除外)。

楼层价格计算方法(以数学计算公式的方式展现)

设所要计算的楼层数为X。那么,X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数。

X楼层在基准层以下时,价差系数是负数,也就是减价;

X楼层在基准层以上时,价差系数是正数,也就是要加价。

得出标准的价差系数M,M=K/N。N是总楼层数,K是楼层价格差异的最大系数(开发商事先确定的一个数,一般在10%~15%之间),K/N得出一个标准的价差系数M,例如24层的楼房,最大系数是15%,那么,M=0.625%。

根据标准系数来换算各楼层的价差系数,最简单的一种方式是单向加减,也就是基准层以下每下降一个楼层,就下降一个标准系数,每上升一个楼层就增加一个标准系数。

基准层以下的楼层价差系数=-(N/2-X+l)×M;

基准层以上的楼层价差系数=+(N/2-N+X)×M。

二手房的过户费包括哪些?

2017-03-29 15:19:44  来源:搜狐焦点网

二手房过户,免不了要缴纳相应的费用,这就涉及到二手房过户费谁出的问题了。其实,二手房过户费是一个相当笼统的概念,包括了买卖双方都必须缴纳的税与费,哪一笔该谁出,法律上有明确的规定。要清楚二手房过户费该谁出,首先要弄清楚二手房过户需要缴纳哪些费用。

全额付款二手房过户收费标准

一、契税:成交价×1%(2%、4%)

首套房:90平米以下含90平米按1%收取;90平米-144平米含144平米按2%收取;144平米以上按4%收取

二套房:成交价×4%

二、交易服务费:面积×6元/平方米(买卖双方各承担一半)

三、工本费:60元办理新房产证费用、13元办理新土地证费用

四、税率:5.6%

全额营业税=成交价×5.6%

差额营业税=(成交价-当年成交价)×5.6%

缴纳方法:

1、普通住宅

(1)五年以内(不含五年)的普通住宅需要缴纳全额营业税

(2)超过五年(含五年)的普通住宅免征营业税

2、非普通住宅

(1)五年以内(不含五年)的非普通住宅需要缴纳全额营业税

(2)超过五年(含五年)的非普通住宅缴纳差额营业税

五、个人所得税:税率1%

个人所得税=成交价×1%

注:免交个人所得税的条件:

1、房东出售的房屋为其家庭的首套住房

2、房屋为普通住宅且房产证发证日期满五年或缴纳契税证明满五年(含五年)

以上两个条件同时满足,个人转让房屋可以免征个人所得税。

六、印花税:10元(买卖双方各承担5元)

七、配图费:20元

八、代办过户费:300元;

九、中介费:以各公司标注的收费标准为准。

贷款购买二手房还需增加以下费用(买方承担):

一、评估费:房屋评估价×千分之五(计算时用本次成交价×千分之五)

二、担保费

1、商贷:贷款金额×1%

2、公积金:贷款金额×担保费率

担保费率:贷款年限为五年以内含五年乘以千分之六,超过五年,每增加一年,增加万分之五

三、抵押代办费:60元

四、代办贷款费:800元

二手房过户费该如何分摊

1、买方负担:二手房过户登记费;二手房过户契税;二手房过户核档费

2、卖方负担:二手房过户土地收益金;二手房过户营业税及附加;二手房过户个人所得税;评估费

3、买卖双方均摊:二手房交易手续服务费;二手房过户印花税

尽管法律上已明确规定过户税费的承担者,但是,如果合同上有明确约定,如各付各税或全部由买方承担,等等,那么,就按合同规定的办理。

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