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香港人是如何忍受高房价的?  

2017-04-02 11:26:08|  分类: 社会新闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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香港人是如何忍受高房价的?


来源:华尔街见闻网

来源:新浪财经

作者:彭琳,新浪财经香港站站长

全香港2016年的家庭月收入中位数为2.5万港元,新盘均价却纷纷在每平方米20万港元以上。对于房价长期居于全球前列的香港,这样的严峻反差已经持续多年,香港人是如何忍受高房价,至今还没有陷入恐慌的呢?

今年以来,北京等不少城市房地产市场进入“高烧”状态,各地楼市调控不断升级。说起跟内地一起“烧”得厉害的,当然不能漏掉香港楼市。

虽然与香港利率攸关的美国在三个月内两度加息,但楼市不但没有受到冲击,反而继续刷新高度。财政司长陈茂波近期在自己的博客上撰文,感叹今年一月香港楼价已经比97年高峰超过80%,而且还有继续上升迹象,暗示要考虑推出更多调控措施。

新鸿基地产本月中旬开售的新盘“汇玺”位于全港收入最低,家庭平均月收入仅2万港元的深水埗区,新盘均价却高达每平方米23-28万港元,依然被市场视为“平价”而哄抢,仅仅两百余套单位收到约1.2万认购,中签几率接近1/50。

多年来持续位于全球高房价排行榜前两位,令房子在港人观念中一直占据着极夸张的重要地位。2月底开始在无线电视TVB播放的一套真人秀节目《有楼万事足》,描述不同背景、心态的“港男港女”如何想方设法、扭尽六壬买房,收视持续大热,其中一位少女谈起择偶要求是“有楼就有高潮”的金句,更成为城中热话。

根据香港政府的统计数字,全香港2016年的家庭月收入中位数为2.5万港元。以上文“平价新盘”汇玺来计算,就算不吃不喝也仅够买约0.1平方米,如果想购买50平方米需要不吃不喝42年。这么多年来,香港人是为何能够忍受这样的超高房价,至今还没有陷入恐慌呢?

答案其实并不复杂:香港的房价涨跌,与60%的香港人可谓完全无关。目前香港约45%的市民,数代人都居住在资助公共房屋中,每月仅需缴纳几百至最高四千余港元的租金,就可以一辈子安居乐业。另外还有多于15%的居民已经买下了他们的资助性房屋。购买政府资助性房屋“居者有其屋”的月收入最高限制为5.2万港元,买这类房子的价格低于市价三成左右,但缺点是不能随意转卖。

与外界的理解不同的是,居于“公屋”的并非都是赤贫阶层,甚至不一定是低收入家庭。笔者身边经常有不少毕业不久的大学生,或是新婚夫妻,为了满足申请公屋的收入门槛而主动“失业”,等到分配公屋后再找工作的例子。一旦获得分配房屋,即便收入上升也不会被轻易要求搬出,只要收入不超过公屋收入限额的5倍(以两大两小四人家庭为例,上限是13.3万港元)。

因此,在香港真正有购买私营住宅需求,会关心房价涨跌的,至少是月收入4-5万港元或以上的少部分居民。根据政府统计处截至2016年四季度资料,目前这类家庭全港只有约70万户(包括已经购买住宅的),而全港已经购买住宅的家庭则多达122万个。

香港真正有购房需求的人数是多少?根据多年来不同研究机构的分析,过去10年以来,香港每年的私营房屋需求约为1.8到2万套之间,也就是每年有买房需求的家庭大约2万户,占全港人口比例不到1%。因此,再高的房价,也并不足以激起全港普遍性的焦虑情绪。

另一方面,香港人买房的难度,其实比外界的估计要小,也不如北上深等城市。

香港730万人口以本地人为主,最大的移民来源——“单程证”移民大多会计入公屋分配的规划,买房需求以本地年轻人,尤其是新婚夫妇为绝对主力,即便在没有高税率限制的2012年以前,内地来港人士购买住宅比例也从未达到10%。香港区域狭小,交通便利,年轻人婚前大多与父母同住,存出“首付”相对较容易。

热播的《有楼万事足》中的一位90后女孩Macy,工作三年即买房,人称“105%姐”,原因是她是每月都将月薪105%都储蓄起来作为首付。如何每月储蓄薪水的105%呢?答案是她在家“啃老”三年,吃住靠父母,外出则靠男友,看电影下馆子购物都刷男友的信用卡。月薪一分钱不动用,加上理财、兼职等收入,每月轻松再储蓄5%。

当然,如果作为男性,或是不愿“啃老”的女汉子,存出首付的难度有所提高。但从笔者生活中的年轻友人,以及外出讲课中认识的大学毕业工作不久,或修读研究生的年轻人来看,存下月收入的40-50%还是可行而且常见的情况。

美联物业在今年初的电话访问显示,约38%的首次置业年轻人需要父母或者其他家人资助首付,这一比例虽然已经是历年来最高,但依然低于内地多数城市。而存够了“首付”之后,香港按揭贷款的月供压力也并不高。

与北京房贷基准利率4.9%相比,目前香港目前房贷利率各银行长期稳定在低于2.15%的水平,这意味着600万港元的新房交掉三成首付后,依照最常用的30年期按揭,每月供款在15000-16000港元左右。由于需要购买住宅的家庭月收入至少在4-5万港元以上,因此月供的负担并不算大。

不久前深圳一位“34岁老员工”遭到清退而被迫要卖房的帖子在朋友圈热传。此人不得不卖房的关键之一是两套房贷款月供超过3万元人民币,而工资月收入只有2万多,这种情况在香港也是绝不可能发生的。根据香港金管局的规定,在压力测试下,月供不能超过家庭入息的一半,大部分银行的压力测试是现行利率上加上3个百分点,即5.15%。依照这个标准,目前月供大多都低于家庭月收入的40%。

当然,对于无法回家“啃老”的内地“港漂”学生留港群体,看起来似乎买房的压力比本地人要大。不过“港漂”以独生子女为主,不少都有可观的家庭财政基础,加上学历又高过多数本地年轻人,收入上升的速度也更快,事实上的置业能力远远超过香港大多数同龄人,甚至是香港高价“豪宅”的主力买家。

港人普遍将买房叫做“上车”。高房价虽然令人抱怨,但抱怨原因在于让人错过“开车”,也就是资产高速增值的机会。这一说法中其实隐藏着一个观念:买房的群体主要目的是投资,而非自住。

事实上,香港严峻住房问题根本不在私营住宅,或是有能力买房的群体,而在于公共房屋的供应不足。由前任特首董建华筹建的团结香港基金曾分析过,私营房屋供应目标只要维持计划中的每年18000个单位,便可满足需求直到2026年。相比之下,公屋和居屋的供应要达标,则要在连续五年每年分别增加19%(每年由建设20000套住宅,变成23800套)和51%(由每年建设8000套,变成12000套),可见建设滞后之严重。

公共资助性房屋过去数年批地和兴建过程太长,计划失当,令等待“上楼”的人数过大,导致不少要被迫居于“劏房”、“笼屋”甚至沦落街头。就在金碧辉煌的“汇玺”楼下十分钟步程的通州街天桥底,露宿者近百,老弱、伤残、妇孺自行以木板、栏杆隔出方寸立足之地,几无隐私、清洁、安全可言。四个月前深夜的一场火警,险些令多人命丧火海。即便如此,今天露宿的群体依然越来越大。

香港楼市最大的困境,在楼市之外。至于对此依然陌生的北上广深,这也或许将是未来的难题。

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