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美联储加息对房价影响明显 国内炒房者或遭殃  

2017-06-17 10:56:05|  分类: 财经消息 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美联储加息对房价影响明显 国内炒房者或遭殃

2017年06月17日 09:23

美联储加息本身并不是一个突发因素,但对市场往往会形成比突发事件还要难以修复的影响,主要的原因在于突发因素对整个市场造成的影响,主要停留在情绪层面,时间稍微往前跨一步,市场很快会恢复正常。美联储加息则不然,它就像给一个人身体里注入了一种慢性药,这种影响会随着身体活动量的增大,不断的释放到各个环节,最终从大脑至手指,都会受到刺激。

美元加息,意味着全球所有贸易和交易的成本都将出现上升,很简单的讲,就是美元这个全球不可或缺的商品,涨价了。我们知道,在一个国家经济层面,如果电价、油价、水价、地价等出现上涨,将会带动一系列生产成本的上升,而货币的“涨价”,对经济的影响比这些更为全面。

在过去三十年里,美联储总共启动了四次加息周期,这四个周期,对于全球各类市场的影响是不同的,虽然加息对于全球市场来说都是平等的,但鉴于很多市场处在不同的经济周期当中,其影响有着天壤之别。如果说美联储加息是一把枪,那么可以说这把枪是用来打出头鸟的。

美联储在1988年至1989年启动加息的时候,全球市场最大的泡沫是日本房地产市场。仅1986 年至1989 年,日本的房价飙升了两倍多,但随着美联储启动加息(1988年3月至1989年5月,美联储总计加息16次,联邦基金利率从6.75%上升了9.81%),美元迅速回流,国际资本开始在日本市场获利撤离,1990年开始,日本房产泡沫破灭,房地产经济开始全面崩溃,日本 21 家主要银行宣告破产,产生 1100 亿美元的坏账。

1994年至1995年美联储加息的背景除了通胀因素,更主要的是需要降低美国负债成本和维护美元信用。1994年的时候,美国十年期债券收益率从略高于5%升至8%,以美元计价的黄金价格有重新进入牛市的兆头,在加息之前不到两年的时间里,金价摆脱了长达五年的熊市,两年里上涨超过25%。

由于对通胀的担忧更加明显,美联储将利率从3%提高至6%,使通胀得到控制,债券收益率大幅下降。以美元计价的黄金价格刚有起色,便再次进入了长达五年的熊市。

1995年至1999年,国际金价大跌接近40%。以至于在1999年的时候,为了避免各国央行抛售黄金将金价彻底打垮,欧洲央行、英格兰银行、法国央行、德国央行、意大利央行等11国签署了“限制售金协议”(协议国里没有美联储),这个协议规定在此后的5年中,签约国每年只允许抛售400吨黄金。

1999年至2000年的加息,刺破了互联网高科技领衔的资本泡沫,以至于直到15年后的2015年,纳斯达克指数才超越了2000年互联网泡沫时的记录。

2004年至2006年美联储的加息,给美国房地产市场来了一次“去杠杆”和“硬着陆”,也间接引发了2008年金融危机海啸。

纵观美联储过去四次加息,第一次冲击的是日本房地产,第二次是全球货币体系和黄金,第三次是纳斯达克互联网泡沫,第四次是美国次贷(房地产)。那么目前这一次受到冲击最大的,会是哪些市场呢?

近日,在美银美林对全球投资者的月度调查中,有84%的投资者认为美股是世界上被高估最多的资产,这创下了有史以来的最高记录,甚至比1999年美国科技股大泡沫时还多。

但相比美股,其实全球更为被高估的资产可能在中国市场,否则全球不会如此担忧中国的“去杠杆”问题。该调查显示,在投资者挑选出来的影响全球经济的重大事件中,中国的信贷紧缩位于榜首,近三分之一的投资者将此视作全球经济增长的最大隐忧。

中国信贷紧缩其背景有三个,一个是中国经济增速的放缓,外汇储备在过去两年大幅减少(总计减少超过8000亿美元),人民币贬值预期始终存在,如果持续大水漫灌,不仅难以刺激经济,还有可能制造资产价格泡沫和加大债务杠杆,爆发金融危机;第二个是美联储加息周期的启动,中国稳定人民币汇率的态度坚决,这就要求国内需要不断的推升利率来保持息差优势;第三个是中国为了抑制投机,引导经济脱虚向实,采取了“缩短放长”操作,短期流动性持续欠缺,一年期国债的收益率比十年期还高。

因此,中国在货币领域的政策,很难出现大的逆转,持续缓慢的紧缩是当前的一个重要趋势。刚刚中国人民银行公布数据显示,截至5月末,广义货币(M2)同比增长9.6%,增速分别比上月末和上年同期低0.9个和2.2个百分点,历史上首次跌破10%创最低纪录。要知道2009年的时候,M2增速曾达到过29.7%,是此时的三倍。

未来美联储加息的影响可能将集中在两个“出头鸟”领域,一个是美股,另一个就是中国市场,具体来说,可能是中国的房地产市场。

关于美股,以后有专门的分析,今天主要谈谈美联储对其他资产价格的影响,尤其是是对国内房价和股价的影响。

房价

美联储加息,以及未来可能的缩减资产计划,首先会冲击到全球最被高估的资产,中国房地产市场虽然并未像上个世纪九十年代初的日本,大量国际资本参与房价炒作,最终酿成断崖式下跌的风险,但也存在美联储加息的蝴蝶效应,更何况美联储并不是一只蝴蝶,而是一只鹰。

实际上如果仔细去分析中国房价走势,真正的持续性大涨,是在2008年之后,其中更为主要的原因是,美联储资产负债表的扩张,2008年后接近3万亿美元在很短的时间内释放到了全球市场,而中国作为最大的贸易顺差国,美元的膨胀也导致了基础货币的飙升,房地产就是从这个时候开始一发不可收拾的。美联储加息和缩表导致的投资者预期的改变,本身就是一个重大的风险。

目前研究中国房地产市场,具体数据是没有太大参考意义的,因为最基本的一个问题是,在美元流出欲望加剧,经济增速下滑,人口拐点已非常明显,整体消费和投资面临很多不确定的情况下,居民收入的预期增长是否能够支撑目前超过三百万亿市值的中国房地产市场;另外,假设中国的信贷大部分没有流入到房地产市场,购房需求会出现什么样的变化?

就像2006年的美国房地产市场一样,从正常的数据上你根本看不出来房价会出问题,因为受到信贷的刺激,需求源源不断的被创造出来,获得房屋抵押的机构,把房子视为最优的抵押物,投资者则把房子作为最好的投资选择,市场对这一切深信不疑,但整个链条也变得越来越脆弱。

股市

虽然从前三次美联储加息对股市带来的影响看,负面影响更为明显,跟上一次(三个月前)美联储加息相比,中国股市再次出现了比较明显的调整,上证综指一度回调超过6%,创业板更是大跌近10%。

不过股市并非一个单纯的靠流动性支撑的市场,此轮股市的调整刺激了价值投资的回归,一些市盈率低、现金流足、盈利预期强的企业,出现了持续性上涨。并且此轮调整,进一步拉低了A股的估值,这对于后面一段时间的走势有一定托底效用。

3月份美联储加息的时候,我曾警示过对A股的影响,目前背景有所变化,A股最大的风险,其实还已经不是资金成本上升,或者多数企业盈利预期下滑等,而是缺少真正的,能够创造“概念”的公司。如果仔细分析美国股市这一轮持续性的上涨,最直接的带动力依然是高科技公司,就连巴菲特,也开始重仓买入苹果公司,且后悔没有买入谷歌和亚马逊。这也是为什么美联储最近半年的两次加息,暂时还没有撼动美股牛市的一个重要原因。

可惜的是,你仔细去看中国股市IPO那些公司,基本上你是不认识的,平常生活中也很少会接触到这些公司,你只能从名字里面的行业关键词来辨别他们都是做什么的,比如某某水泥、某某建材、某某银行、某某能源等,这类企业的上市是激活不了大盘的。

股市跟人性相同,缺少领袖就没有号召力,这就是为什么美国各大交易所,必须要不断的创造和宣传领袖级企业上市的原因。但受制于“审批制”,A股更像是一个只满足于上市公司融资套现的操作系统,而不是一个开放的资产定价市场,这就很不好办,对创业者的导向是错误的,因为这种逻辑之下,创业者的最终的目的只是上市后一次性获得回报,而不是缔造一家伟大的企业。

具体来说,在美联储加息的大背景之下,再加上国内目前的去杠杆情况,A股可能会进入一段比较漫长的纠结期。但随着投机资金的逐步出清,很多长线投资者对利率已经不敏感,过分看空也没必要,有底部,无行情的概率较大。投资A股最大的风险,变成了难以预计的时间成本。

黄金

由于最近3次美联储加息对金价没有形成实质性影响,从近两年历史表现看,金价在加息之前会有所走弱,但更多的是给投资者创造买点,每次加息消息落地之后,金价不跌反涨,而且持续性都比较强。这导致此次加息并没有给黄金市场带来更多恐慌情绪,甚至在加息之前的两周内,全球最大的黄金ETF基金SPDR连续加仓四次,总计增持了接近20吨,其持仓量达到了半年以来的新高。

从避险需求的角度将,目前看好黄金市场的投资者,主要考虑两个方面的风险,一个是信用资产回落风险,比如防止美股出现意外的大幅调整等,这对非信用资产黄金是有利的;第二个是美元走低的风险,年初至今,美元虽然经历了加息和加息预期,但美元对各主要货币都出现了贬值,美元指数回调超过5%,黄金价格受此影响,年初至今反弹超过10%。

刚刚公布的美国5月CPI和核心CPI双双大幅低于预期,也均低于前值,导致市场对未来美联储持续加息的节奏有所顾忌,此次加息之后的鹰派言论对美元有所支撑,但美元阶段性走弱的势头似乎还未结束。因为正在升值当中的欧元和日元目前还看不到反转的迹象,欧洲法国大选并未飞出黑天鹅,德国大选也有利于默克尔,这导致欧元的前景向好,对美元形成新的压力。美元的走低对其他市场的影响可能需要更多条件来判断,但对于黄金来说,两者的跷跷板效应非常明显。

从实体供给和需求来看,三季度开始,黄金市场的消费需求将逐步恢复,黄金的基本面问题不大。风险方面投资者需要关注美联储缩表情况,对金价可能带来新的不确定性。

预计此次美联储加息之后,金价会进入新的波动周期,抛开地缘政治方面的未知因素,非美货币市场的变化将影响到用各类货币计价的黄金价格走势。目前非美货币里面,人民币最为特殊,中国市场对黄金的需求还处在释放阶段,无论是实物方面的进口需求,还是国内市场对黄金的金融交易需求,都处在扩容期,人民币计价的黄金存在持续溢价的条件,中国市场对黄金价格的支撑,可能还将持续。

从具体走势看,由于加息消息被反复消化,目前金价面临新的选择,金价往往对不确定的事件有非常强烈的反馈,但一旦消息开始走向可预期,黄金的避险价值反而会迅速削弱。因此,预计金价在寻找到新的不确定性因素支撑之前,短线面临技术性回调风险,美联储加息之后释放的鹰派言论短期还需要消化。

从中长期走势看,判断金价应该包括三个因素,一个是实体市场的需求,比如印度和中国;第二个是美元走势;第三个是其他市场的表现。我更偏向于第三个因素,因为未来美联储无论采取加息措施,还是开始缩表,就像前文中提到的,对之前已经涨了足够多的,估值开始偏高的资产会首先形成冲击。黄金自2011年至今,依然处在比较低迷的环境当中,与当时的历史高点相比,还差30%,是全球主要资产里面,估值偏低的,这就给未来价格的上涨空间提供了支持。

其他资产价格的影响

美联储加息,首先影响到的,肯定是流动性、杠杆率、信用水平都偏高的资产,外汇市场的波动会迅速加剧。人民币汇率虽然出现了阶段性升值,但维持其升值的成本越来越高,未来允许汇率适当走低,降低对汇率的紧张情绪,有利于更多的允许市场主导汇率,也有利于掌握国内利率的主动权。因此我对人民币汇率的判断,未来半年偏向于先升后贬的预期。

关于对具体人民币汇率,以及原油、白银等大宗商品市场走势的分析,请关注“肖磊看市”公号。

很多投资者要我分析一下对数字货币的影响,实际上数字货币作为一种完全依靠技术信用支撑的资产,信用风险实际上更大,因为这种信用取决于每一个参与者的认可度,这种认可度又存在巨大的变数,在数字货币自身没有强大到可以颠覆现有美元计价体系之前,本身对美元的信用会非常敏感。

最近市场上比特币等数字货币价格出现了回调,以及回调后停滞不前的情况,这或多或少的受到了美联储加息的影响。再加上整个数字货币目前的市值已经高达1000亿美元,如果新进资金量不够多的话,本身推升其价格持续走高的难度会非常大,因为纸币利率的提升,本身就会推高炒数字货币者的成本。

预计在美联储加息之后,包括比特币在内,诸多数字货币可能会迎来更长时间的一个调整,但整个基于区块链技术的数字资产趋势和风口还存在,有更多的投资者会选择分配一部分资金到类似资产市场,这对已经发展良好和形成品牌效应的数字资产可能会带来新的机会。

文/肖磊(财经专栏作家,黄金钱包首席研究员)

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